业主委员会，即由小区业主通过选举产生的代表业主“说话”的民间组织。作为一个成熟规范小区必备的组织机构，近年来，业主委员会越来越受人们关注。据了解，我市城区40多个已建小区中有40个均成立了业主委员会。

然而，好事多磨。记者在调查中发现，我市的不少业委会形同虚设，不作为、消极作为或越权作为等现象时有出现。业主大会怎么召开？业主委员会又怎么成立？业委会成员不交物业费怎么办？业委会办公费由谁埋单？……长期以来，一个又一个的棘手问题困扰着这个组织机构，同时也在不少社区居民中产生了消极的影响，制约着业委会工作的开展，无形中削弱了业委会在居民中的影响力。

2010年1月1日起，由住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》正式施行，自此业主行使权利将变得有法可依。围绕“业委会，要当好‘管家’”这一话题，日前，记者采访了部门业主、相关单位和职能部门人员，面对面倾听他们对于如何规范业委会的建议和意见。

【话题实录】

1 “我们需要管事的业委会”

◇陈女士（明珠新村业主）

业主委员会？我不知道我们小区有没有。平时工作忙，可能没关注到。可是也没让我参加什么选举，参加什么委员大会。不过这词挺熟悉，媒体上经常看到，是个为业主维权、协调业主与物管之间矛盾的组织。但是在我周围，大家都对业委会挺陌生的，是不是目前业委会还没有真正履行职责，让业主感受到他们的存在和价值。现在我知道我们小区是有业主委员会的，小区以后有什么解决不了的问题，我就不用怎样费神去想与物管公司的沟通与协调，直接向业主委员会反映就行了。这倒真是件好事。

◇孙先生（明天广场业主）

我所居住的是新小区，入住率还不是很高，目前还没听说成立业主委员会。小区目前暂时由开发商旗下的物业管理公司管理。不知是不是因为物管公司就是我们“自家人”的缘故，我们现在都觉得物管公司的服务挺到位。业主一有啥事，不管是不是他们职责范畴内脑外伤引起的癫痫怎么治疗的，他们都会来着手解决。所以，业主们对有没有业主委员会都觉得无所谓。但是，我们经常从媒体上看到有关业主委员会的新闻，觉得以后小区时间长了，住户增加了，会出现这样那样的问题，不能让业主一个个地自己去和物管公司交涉，多烦呀，总归要有个代表业主的组织将业主们的意见整理好了再去处理。而且，规范化小区都应该有这么个组织。这样管理也顺了，问题也容易解决。

◇王春燕（职工新村居委会主任）

我们小区是始建于上世纪70年代的老小区，也是个诸多问题集中的小区，居民怨声载道，物管公司也因物管费收缴率不足50%而难以为继。2004年的时候，因涉及小区公共设施改造，我们在市政府的支持和城管局的指导下，通过选举产生了*一届业主委员会，担任主任的是在居民中具有很高威信，并有丰富工作经验的退休老同志。业委会首先解决了原来物管半瘫痪的状态，通过了解和协调，指定具备很高信誉度的城建物业管理公司负责小区的物管。同时，通过履行职责，按法定程序向上申请小区改造。2006年时，小区进行了“一横四纵”的下水管道和道路的彻底改造。业委会自行对工程实行监督。小区面貌从此有了很大改观，“雨天没膝水，岁末溢粪水”的难堪成为过去，小区物管费收缴率呈上升态势。业委会可谓立了大功，居民对其很信赖，也很感激，业委会已成为他们生活中不可或缺的组织了。

2 “小区‘管家’管事难”

◇陈正兴（百兴物业管理公司经理）

我觉得经费是制约业委会正常运转的“瓶颈”。

目前，有一部分为老小区服务的物业管理公司几乎都在亏本经营。因为老小区设施陈旧，维修项目多，而且物业管理费收缴率也不高。因此，有些业委会希望物管公司承担一些办公支出却不能如愿以偿，往往会导致业委会的工作积极性不高，还误认为物管公司“小气”，也就不愿意为物管公司做一些协调工作了。我们不可能要求业委会成员“纯奉献”。前一阵，我们到上海一些小区参观，看到小区实行一个车位一把锁的停车收费方法，是个很好的解决这一资金矛盾的办法。但这里的居民可能不会接受在自己小区停车还要缴费的方式。

◇周飞（市城管局物业管理科科员）

造成当前一些小区“管家”管不好事的原因有三个方面，一是这个群众组织还没有真正被重视，有些老小区的业委会因没有固定的办公场所不能正常开展工作，而且业委会的办公经费都是自行解决。二是此前由于没有规范性的文件可学习和参照，一些业委会成员对业务根本不熟悉，不知道自己应该做些什么，所以要么就不管，要么会出现越权，干涉物管公司的“内政”了，有些操作不规范还会引起纠纷。三是业主对业委会的认识还不够，没有形成让业委会“管家”的氛围，这在一定程度上也降低了业委会工作的积极性和主观能动性。目前，我们也正在和相关职能部门共同努力，尽快解决这些问题。

3  “让业委会‘实在’起来”

◇杨正康（职工新村业委会主任）

这几年来的工作让我感到，照章办事错不了。作为业委会主任，这就更需要依法办事。我们业委会癫痫的病因是什么成员对业委会应享有的权利和履行的义务都很明晰，制订相关规章制度后，每人都明确自己的工作职责。业委会有权管理小区业主共有财产。我们职工新村有一幢公共楼房，除了办公用房外，其余两间我们对外出租，租金用以贴补业委会的办公开支。业委会切实履行职责，公开招标选聘物业管理公司，平常不定期召开会议，及时反映业主意见，督促物业管理公司做好服务。每年还对小区收支情况进行公布，接受全体业主的监督。业委会就得按规矩办事，热心做事。

◇郁苏兵（建都物业管理公司经理）

我们公司现在服务的小区中有4家已成立业主委员会，合作情况都不错。我觉得关键的一点，就是业主委员会要选准人。业委会成员应该具备热爱公益事业、个人素质良好、办事公平合理等条件，很好是一些退休的老同志。这样，业委会才能投入精力真正为业主办实事。业委会负责人如能有丰富的协调处事经验，具备一定的人脉关系，那对业委会的运行起到很好的作用。一个好的业委会就是业主与物管公司之间的粘合剂，会把本来处于矛盾地位的双方融合在一起，共同向着业主快乐生活、小区和谐发展这同一个目标努力。

◇朱婷婷（市城管局物业管理科科长）

由于业主委员会也就在近年开始兴起，相关的规范性法律条规尚不完善，对业主大会、业委会工作中出现的一些新问题没有予以明确具体如何处理，很多小区的业委会工作还处于摸索阶段。今年1月1日起，《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）正式实施，业主管理物业有了文本依据。根据这一《指导规则》，我们正在结合启东实际情况拟定《业主委员会运作暂行办法》，以更好地规范业委会工作，使其真正做到责权明晰。同时，通过加大宣传，让业主充分了解业委会的工作性质，从而支持业委会实实在在地发挥应有的作用。

【新规链接】

◎根据新实施的《指导规则》，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

◎根据《指导规则》，如果业主恶意不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去“话语权”，或是在小区内行使管理权时受限。

◎按《指导规则》规定，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业武汉癫痫发作怎么治疗共有部分经营所得收益中支出。至于如何筹集、管理和使用工作经费，则应召开业主大会讨论决定。同时，工作经费的收支情况要定期公开，接受业主监督。

◎《指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业委会任期届满的，其委员资格终止，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。         本报记者   陆玲琳