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小产权房问题怎么解决

时间:2018-11-27 22:57:30

小产权房问题怎么解决,一直都是个老大难的问题。近期,深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”,一小批被部分媒体称为“小产权房”的住宅将迎来改变的机会。那么,对于解决小产权房问题,我们到底有哪些办法可以采用?小产权房涉及众多的利益群体,适度的政策性调整应该如何进行?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

深圳在全国先行一步,历史遗留违规建筑分类处理,能够带来楼市变局?深圳做法能否带来新气象?

昨天,一则“深圳试定给部分小产权房确权颁证”的新闻引发黑龙江看母猪疯去哪家医院好了人们的关注。据财经网报道,深圳认为深圳不存在小产权房概念,此次只是试点处理深圳市历史遗留违法建筑,根据不同的情况采用不同处理办法。其中,原村民符合一户一栋原则的住宅类历史遗留违法建筑,建筑面积在480平方米以内,按申请补缴对应公告基准低价的百分之十,即可转为商品房。一户一栋之外,多栋中的两栋补缴25%的地价和不同罚款后,可以登记为非商品性质房地产。第三栋即其以上栋数部分则不为处理确认,对非原村民所建部分也不予处理确认。

贺承军(原深圳市原规划局规划处副处长):这个松口应该是比较稳定,也是应该的,因为让土地资产的产权更明确化,符合一个理性的方向,处理这种分类,从不同的层次,有一个稳定的结构,并且不是太冒进。

小产权房通常是指在农村集体土地上建设,向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造后,农村集体土地全部移转为国有。深圳市土地监察局数据显示,深圳市2009年6月2日以前产生的各类历史遗留违法建筑总计37.94万栋,占全市建筑物总量的半数以上。这也是深圳与其他城市的不同之处,正是深圳此次试点之所以推行的关键。

韩世同(广州房地产医生):像北京、上海有可能有所不同,像省会城市有可能有所不同,三四线的城市又有可能有所不同,可能还需要更多的一些试点、尝试和探索,从中总结出一系列的改革、探索。

这次探索性的小步开放,对深圳的房地产市场,尤其是中低端商品房,以及房租租赁市场,将产生重大影响。

张鸿:这些房子不可能都能拿到正式的商品房证件

(《央视财经评论》评论员)

不可能拿到,首先它不都是商品房,不都是住宅;其次它说的是分类,分类里边其实有限转,就我们限购买房,这个转正其实叫限转,限转什么呢?它其实延续了过去我们在集体土地上的这样一个政策。虽然深圳说,说我这个是国有土地,但还是原村民,就原来这块土地的原村民,原来这个叫集体土地的时候你住的这些人,大概我算了一下,一人两到三套。就是你*一栋,你只需要补很少的钱,就可以转正,这是居住性需求。第二栋、第三栋,可能你需要缴纳的相对来说高一点儿的这个,然后才能转正。像老马在那儿买,那就没有转正协议。他不是原村民,所以这个量是很小的,而且住宅本身就很小。

当然是先试点了,试点然后他看到很后整个的影响,包括对土地市场,对整个房地产市场、市政等等的影响,然后来决定到底要不要放开?我为什么刚才说要小点儿声,咱不要把它和小产权房挂上,因为我怕把深圳市再吓着。因为前两年已经吓过好几回了,就深圳市一直强调说我们就是历史遗留的违法建筑,不是小产权房。因为你一听到是小产权房的试点,哪个城市都受不了。南京也曾经有过,还没解决呢,媒体说这小产权房要试点了、要开始了,然后马上辟谣说我们不是小产权房试点。所以今天我们就小点儿声说,这个事因为那个涉及到集体土地的问题,就是小产权房的问题,它不是上边的房子问题,而涉及到底下的地的问题。

马光远:深圳这一次的力度比较大 尤其是非住宅更加宽松

(《央视财经评论》评论员)

深圳情况很特殊,因为它在经过两次的这么一个土地性质的转换以后,绝大部分的土地是国有性质的。我们一般说的小产权房是在集体土地上的那个建筑,叫小产权房。深圳的这个叫非典型小产权房,反正都是没有大产权,但是这一次,这个力度还是非常大的。这个力度大跟以前很不一样的地方在什么地方?就是经过这么一次分类处理以后,有相当一部分的是完全可以拿到真正的商品房的产权,这跟以前不一样。以前我们探讨是什么,说把它转成保障房,转成别的一些房,但是它拿不到拿不到商品房,因为商品房可以交易。

用深圳当地人的话讲,以前我们拿到的都是绿本,这个绿本就自住、出租是可以,但是不能买卖,不能上市交易。但是这一次住宅这一部分,虽然这个范围小,只限于本地的村民,而且本地村民里边也划了13个区域,深圳现在真正的这种所谓的违法建筑有多少,差不多超过40万栋。也就是说现在只有2万栋,只有二十分之一才有可能转正。但即使如此,那么这一次转正以后,你可以拿到红本,红本是什么?就可以上市交易。所以来讲,*一个住宅,这个力度比较大。第二,非住宅更加宽松了,非住宅就是*一就是没有限制当地村民,就是所有的,只要你买了这个东西就可以。

马光远:深圳此举是土地权属的一个变化 是很大的突破

(《央视财经评论》评论员)

应该说*一个是土地权属的一个变化,深圳以前是个渔村,它的地都是集体的地,后来又变成国有的地。我想在变成国有土地之前,一定也是有小产权房的。那么再加上建的很多,你到深圳去,特别是在关外,你如果去看小产权房,真的是巍巍壮观,非常漂亮。有些小区除了那个名字,可能你没有拿到大产权以外,那么剩下的跟正规小区没有任何区别,而且从事这个产业链上交易羊癫疯是什么引起的人也非常多,当然价格也很便宜。

大家经过多年的等待,等到这一步。我认为这一步非常好,也就是说你不管它叫违法建筑,还是叫什么东西,至少在现有的体系下,做了一个很大的突破。比如说住宅这一块,*一栋你交的钱可能就二、三十块钱,那么剩下的两栋,比如说补交罚款,再一个土地出让金还有点儿,补一点儿税,就一平米可能就补个两、三百块钱以后变成红本,这对所有人来讲,成本应该说不算太高。所以这给很多人给了一个很大的希望,所以我认为这是一个非常好的事。

张鸿:对住宅会有一些影响 对商业地产的影响会更大

(《央视财经评论》评论员)

你这种预期对当地的房价一定是雪上加霜,就是包括成交量。因为我们今天说的这些叫无产权吧,不管它叫什么,就是没有产权的这些房子。虽然今天要解决的可能转正的,里面包括,主要是住宅,我们关心的是住宅。住宅可能占的比很小,必须得是原住民。但是问题是它整个这种无产权的房子在深圳的比例特别大,我们不说民间各种机构说的60%、70%,就是深圳自己各种监测队他们给出的数据,这几年我查了一下基本都在40%以上,接近50%。

所以说,那个地方的房子,将近一半是无产权的房子。那么你这个心理预期一形成,可能就会对他,因为本来他现在的成交量,大家购买的意愿不是特别强,都在看说是不是到顶什么的等等,所以我觉得会可能会有一些影响。但是我觉得除了住宅以外,其实商业的,他们转起来,连原住民的限制都没有,我猜可能会影响更大一点儿。

马光远:小产权房转正不转正 有没有产权大家都在买

(《央视财经评论》评论员)

深圳为什么特殊?除了住宅也有小产权,商业等等非住宅的也有。同时在深圳,住房的供应一直是双轨制,一方面是无产权的供应,量很大,占一半,那半壁江山是他们的,另一半主流的那些商品房。

我个人倒觉得转正不转正,房子就在那里,有产权没产权大家都在买。那么很后形成两个价格不一样的市场,那么一个是这种没有产权的,这个价格可能很低的,相当于有产权的四分之一,高一点儿的相当于有产权的二分之一,差不多这么一个情况。一旦转正以后,我个人认为这一部分价格可能会起来,有就是说转正完的这一部分,那你可以交易,他们价钱可能会补涨。至于说商品房这一块会不会出现大的一个冲击,要看整个房地产市场。我们现在整个房地产市场的预期,如果是向上的预期,冲击不会太大,有冲击这是肯定的,因为供应多了,但是如果运气不好的话,可能会有问题。

在目前情况下,我个人认为,就是房子的总量,深圳人都是很清楚的。就是我们买的房子究竟是小产权的、无产权的,还是大产权,他心里非常清楚。而且有多少量,深圳人也很清楚。所以我们现在很奇怪的是,就这么一个非常好的城市,而且是四个一线城市之一,居然有一半的建筑是非法建筑,是历史遗留问题,而且要解决。我觉得,我们多年来一直讲说房地产要增加供应,这不增加供应了嘛?这个供应增加上去,我们看这个市场会不会健康。在目前的整个的无产权的改革试点之外,我倒觉得还有一个试点,就是当我们增加供应以后,我们的住房市场究竟会怎么样?这可能是深圳试点的另外一个意义。

张鸿:要把这些房子合法的盘活了 别总让它待在灰色地带里

(《央视财经评论》评论员)

到底集体土地上盖的房子是不是能卖给非本村的人,本村集体的人?就我这个村的房子能不能卖给马光远?能不能卖给你?这个问题解决不了。因为按照《土地法》的话,它是解决不了这个问题的。

现在很多地方其实在尝试什么?在尝试它本身可能解决了部分保障性住房的作用。但是能不能政府干脆就用一些办法,让它干脆就解决保障性住房。比如说北京其实前两年有一些试点,就是公租房,政府等于不管是买过来还是租过来,还是什么其他公有产权之类了,就不管用什么具体的办法,就让这些房子合法的盘活了,别让它总是在灰色的、非法的那样一个地带里,是那样的一个存在。大家图便宜,买了以后,在一个非法的建筑里面住着,可能这种感觉也不是特别好。

我们要让人来试点,我们也不知道怎么分,除了光有勇气是不够的。你光天天喊说我拆了2007年12月30以后,以后的我全拆。可能吗?不可能。你只能偶尔抓一个典型案例。以后就别喊这种口号,咱们就像老马说的,咱们找到大智慧(行情,问诊)。

马光远:我们能不能拿出一点点勇气和魄力 把小产权房问题在拆的基础上往前推一步

(《央视财经评论》评论员)

我们看到的是现有的法律,还更应该展望一下未来。未来在这个问题上,如果说不能在法律问题上有所突破,这个问题本身是无解的。我一直强调一定要大智慧,小产权需要大智慧,这个大智慧是什么?一方面我们一定要考虑历史,为什么会形成小产权这么一个畸形的,大量的人又趋之若鹜的一个东西,我们要反思为什么?同时要照顾现实,因为大量的人在里面住。那么这个问题本身你不可能一拆了之,也不可能一下子去清理就了之,所以我觉得应该一分为二。第三个应该有前瞻性。未来这个问题我们肯定要解决,而且我们的解决办法里肯定要排除,就靠拆来解决,我们应该试点。

老百姓之间有胶着,因为有些人花大价钱买了商品房,有些人是花了很小的钱买的小产权房,这是一种。第二个是政府利益,以前我们把那个地很便宜弄过来,然后高价给开发商来建房子,这一块儿利益没了。第三个胶着是什么?就是我们以后的处理肯定是分类处理,也就是买了小产权房的人的待遇也是不一样的。那有些可能真的会被拆掉,比如说占了耕地的,不符合规划的,有安全隐叶县好的癫痫病科医院患的。我是坚决要求拆掉的。但是盖的非常不错,跟花园一样,老百姓住的也感觉不错,物业、水电、煤气供应甚至比商品房还好。到目前为止,我没有听说小产权房有倒了的、危了的。那么这一部分符合规划,老百姓住的很好,又没有占耕地的,为什么不赶快想办法把它解决呢?

我们老在强调说,改革要有勇气和魄力。我们先能不能拿出一点点的勇气和魄力,把小产权房问题在拆的基础上往前推一步,这是很多人都期待的。

马光远:事实上改革能够往前走 是基于大家能往后稍微退一步

羊羔疯是什么引起(《央视财经评论》评论员)

我觉得大家往前走一步,就每个人都让一下,事实上改革能够往前走,不是基于大家都往前,而是往后稍微退一步。退一步,你会发现天地来了。所以我觉得解决小产权,很终对社会来讲有益处,那么我们就往前走。如果说很终对社会是……

(《央视财经评论》栏目播出时间:周一至周五21:55—22:25)

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